2018房地产调控关键词：弹性、精准、支持租赁市场发展
2017年房地产行政政策关键词：扩围、升级、控杠杆
2017年是房地产史上行政调控最为严厉的一年，自3月17日北京限购新政开始，北京接连出台多个延续性政策，包括限制非京籍购房、监控“假离婚”、严禁商办项目作为居住使用、调整首付比例、限制房贷发放等。随后环京地区如廊坊市，张家口市等地调控政策跟进。此后，调控政策蔓延全国，其中三月到五月最为集中。
据统计，截至12月底，年内共有54个城市出台调控，累计超过120个地级以上城市及相关县级以上部门发布房地产调控政策，调控政策发布次数超过250次，限售城市48个，限购政策129条，限贷政策169条，认房又认贷的城市15个。
一线城市调控政策
重点二三线城市调控政策
2016年底习近平总书记提出的 “房子是用来住的，不是用来炒的”成为2017年房地产政策调控的基准导向，而2017年的宏观调控也与以往呈现完全不同的特征。
第一，调控扩围，2017上半年从一线城市开始，以北京为首的36个地级以上城市先后出台了44项调控政策。到下半年，调控扩围，三四线城市以“限售”为中心进行调控。楼市的行政调控已从以往一二线等大中城市为主，扩围到以三四线等中小城市为重点，从单个城市调控扩围到一二线城市为中心的地级以上城市群调控。
第二，调控升级，调控政策在传统限购限贷的基础上，还同时祭出“限价”、“限改”、“限售”、“限离”等非常手段，旨在打击短期的高杠杆投机性需求、稳定市场预期。
第三，控杠杆，一年前房地产市场的“零首付”、“首付贷”是促成上一轮楼市火爆、房价高涨的主要推手之一，也构成房地产市场的“高杠杆”风险。个人住房贷款余额在过去两年内的平均增长率超过30%，翻了将近一倍，高房价透支了居民的消费能力，因此新一轮的调控中限贷政策尤为严格，一二线城市的首套房付款比例普遍为30%，个别中心城市达35%。二套房更为严格，最高付款比例达80%，可见政府在控杠杆上的力度和决心。
调控效果：价格平稳，成交下滑
从量来看，截至2017年12月，全国商品房销售面积累计约144,788.77万平方米，销售额约110,239.51亿元，同比增长分别为5.3%和11.3%，相比去年22.4%和36.1%的增长率，明显看出，全国商品房的销售额与销售面积出现大幅降低。
从价来看，截至2017年12月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长5.8%，相比去年同期减少5个百分点，其中一线城市新建商品住宅价格指数同比增长0.7%，相比去年同期大幅下跌26.5个百分点；二线城市同比增长4.3%，相比去年同期下降13.7个百分点；三线城市同比增长6.9%，相比去年同期小幅增加0.9个百分点。
从量和价两方面来看，在调控政策的持续作用下，市场全年持续降温，且由一二线开始蔓延到三四线，但与以往不同的是，此次降温的趋势较为和缓，体现出政府此次调控的目的是促进房地产市场稳定发展。但未来房地产市场的发展仍面临一系列的难点问题：
第一，从以往的调控政策来看，虽然调控初期的效果明显，但一旦放松就会造成价格的报复性上涨，政府又不得不出台进一步的调控政策，陷入恶性循环。
第二，过去一年三四线城市房地产的火爆很大程度是受去库存、刚需及投资需求外溢的影响，缺乏产业及人口的支撑。
第三，租赁市场发展将是今年住房制度改革的核心内容，未来相关配套政策，比如土地、金融和供应模式等政策还需要进一步细化和完善。
房地产调控未来方向：弹性化，精准化，重点支持租赁市场
我国房地产市场正在经历一个非常重要的转折点，从本轮调控效果来看，其下行周期将超过两年甚至更长的时间。
2017年底，党的十九大召开期间，习近平总书记表示，在加强社会保障体系建设方面，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
住建部部长王蒙徽也在十二月底的全国住房城乡建设工作会议上指出，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。
可以看出，2018年房地产市场的总体方向和重点是：
第一，弹性化调控。经历2016年和2017年最严厉的调控后，大部分城市房地产市场进入“冰冻期”。成交清淡，意味着市场效率极度低下，而继续采取严格的限制政策，必然会把部分有活力的新就业人口阻挡在城市之外。因此，2018年初，部分城市开始实施弹性化调控政策，如1月5日兰州发文对部分非核心区域取消限购，而主城区等限购区域仍明确三年内转让限制。这种具有一定弹性的调控，或将会在大部分二线和热点三线城市实施。过于严苛的调控，会给城市发展带来一定的副作用，而赋予行政调控一定弹性，是恢复房地产市场效率的重要手段。
第二，精准化调控。落实地方政府的主体责任。地方政府的积极性对房地产调控的成效起到直接作用，作为房地产市场调控的主要负责人，地方政府是房地产市场的监管者同时也是直接的参与者，调控政策的精准化和地方政府主体责任的落实是紧密相关的。2018年年初，各地相继召开住房城乡工作会议，中心都是围绕住建部部长王蒙徽在十全国住房城乡建设工作会议上的指示。如：厦门市提出实行差别化的调控政策，满足首套刚需，支持改善需求，有效引导市场预期，加强商品住宅土地供应，加快商业地产去库存，确保去化周期和房价控制在合理区间，全面加快地铁社区等保障性住房建设。可见，未来越来越多的城市将实施更加精准化的调控政策。
第三，支持租赁市场发展。2018年将是租赁市场高速发展的一年，未来住房租赁的政策支持是各个方面的，如允许公积金租房，租赁房的税收优惠和租购同权的立法保障等，都将是未来租赁市场良性发展的基础。
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